이재명 정부 부동산 가격 예상: 2025년 이후 시장은 어디로?

2025년 이후 대한민국 부동산 시장은 과연 어떤 흐름을 보일까요? 현재 시장의 주요 변수들을 살펴보면, 앞으로 최소 3년간은 부동산 가격 상승 압력이 상당할 것으로 예상됩니다.

1. 감소하는 입주 물량, 금리는 하락 기조

가장 먼저 눈에 띄는 것은 공급 감소입니다. 2025년 이후 신규 입주 물량은 줄어들 것으로 보입니다. 여기에 더해 금리 인하 기조가 이어진다면, 자연스레 유동성이 부동산으로 흘러 들어가는 경향이 심화될 것입니다. 이는 부동산 가격 상승을 부추기는 핵심 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.

2. 다주택 규제의 역설: ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 심화

이재명 정부는 다주택자에 대한 양도세, 보유세 중과를 유지할 것으로 예상됩니다. 이런 규제는 아이러니하게도 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 더욱 부추기고 있습니다.
결국 서울, 특히 인기 지역의 아파트 가격이 급등하고 양극화가 심화될 우려가 큽니다.

3. 공급대책은 공공임대 위주… 민간 공급은 제한적

이번 정부는 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 공언하고 있지만, 공급대책을 살펴보면 공공임대 주택 중심입니다.
민간 공급 확대 없이 서울과 수도권의 주택난을 해결하기란 쉽지 않습니다.

특히 서울의 경우 한정된 땅, 복잡한 재건축·재개발 문제, 그리고 재건축 초과이익 환수제라는 장벽이 공급 확대를 가로막고 있습니다. 여기에 공사비 상승까지 겹치면서 단기적인 공급 확대는 어려울 전망입니다. 이로 인해 앞으로 2~3년 간은 서울 아파트 가격 상승 압력이 상당할 것으로 보입니다.

4. 정부의 대응 카드: 4기 신도시 vs 서울 수요

정부는 4기 신도시 개발과 대출 규제 카드를 만지작거리고 있지만, 실수요자들의 시선은 여전히 서울 도심을 향해 있습니다.
결국 서울 핵심지 수요는 여전히 견고하고, 여기에 FOMO(포모, 놓칠까 두려움) 심리까지 가세하면 무서운 상승세가 이어질 수 있습니다.

5. 부동산은 심리 싸움… 규제의 균형이 필요하다

부동산 시장은 결국 심리와 욕망의 싸움입니다.
과도한 규제는 때론 풍선효과를 불러오고, 공포로 수요를 억제하는 것은 장기적으로 한계가 있습니다.
현재 서울 강남3구, 용산 등 핵심 지역에 대한 토지거래허가구역 지정으로 매물이 잠기며 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화되고 있습니다.

이럴 때일수록 핀셋 규제가 필요합니다.
예를 들어:

• 재건축 초과이익 환수제 완화

• 토지거래허가구역의 부분 해제

• 보유세는 올리되, 양도세는 낮춰 거래를 유도

• 세재를 통한 규제보다는 대출 억제 위주의 규제

이런 조합이라면 인구 감소, 저성장이라는 중장기 흐름 속에서 시장 스스로 안정화될 수 있는 길을 만들 수 있습니다.

6. ‘최상급지’는 결국 오른다

다만, 강남·용산 등 서울 핵심 입지의 최상급 부동산 가격은 장기적으로 오를 수밖에 없을 것입니다. 모든 가격을 다 잡으려 하기보다는, 이들 지역은 보유세로만 부담을 주고 거래는 원활히 풀어주는 유연한 접근이 오히려 시장 안정에 도움이 될 수 있습니다.

맺음말
이재명 정부의 부동산 정책은 공급 확대보다는 규제 완화, 심리 안정, 시장 중심 접근이 병행될 때 효과를 낼 수 있습니다. 지금 대한민국 부동산 시장은 여전히 ‘서울 아파트’ 중심으로 돌아가고 있음을 잊지 말아야 합니다.