비거주 1주택자 매도 허용! 토지거래허가구역 ‘실거주 의무’ 완화 핵심 정리

정부가 서울·경기 토지거래허가구역 내에서 비거주 1주택자의 ‘세입자 있는 집’ 매도를 보다 쉽게 할 수 있도록 규제를 완화합니다.
이번 조치는 최근 다주택자 양도세 중과 부활 이후 우려되던 ‘매물 잠김’ 현상을 완화하기 위한 정책으로 해석됩니다.

특히 실거주 의무 때문에 거래가 어려웠던 이른바 ‘세 낀 집’ 거래가 가능해지면서 시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보입니다.

비거주 1주택자 매도 허용, 무엇이 달라지나?

기존에는 토지거래허가구역 내 아파트를 매수하면:

• 허가 후 4개월 내 입주
• 최소 2년 실거주

의무가 있었습니다.

하지만 앞으로는 일정 요건을 충족하면 기존 세입자의 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주를 유예받을 수 있게 됩니다.

어떤 집이 대상인가?

이번 조치는 다음 조건을 충족하는 경우 적용됩니다.

적용 대상

• 서울·경기 토지거래허가구역 내 주택
• 현재 세입자가 거주 중인 주택
• 비거주 1주택자 포함 임대 중인 주택

매수인 조건

• 발표일인 5월 12일 기준 계속 무주택자
• 실수요 목적의 매수자

즉,
5월 12일 이후 기존 집을 팔아 무주택자가 된 경우에는 혜택 대상이 아닙니다.

실거주 의무는 완전히 사라진 걸까?

아닙니다.

정부는 이번 조치가 갭투자를 허용하는 정책은 아니라고 강조했습니다.

매수인은:

• 기존 임대차 계약 종료 후
• 반드시 실거주를 해야 하며
• 2년 거주 의무도 유지됩니다.

또한 유예 기간도 최대 2년까지만 인정됩니다.

즉, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 합니다.

언제까지 신청해야 하나?

실거주 유예를 적용받기 위해서는:

• 올해 12월 31일까지
• 관할 관청에 토지거래허가 신청
• 허가 후 4개월 내 등기 이전 완료

조건을 충족해야 합니다.

정부가 이번 정책을 내놓은 이유

정부는 최근 다주택자 양도세 중과 부활 이후 나타나는:

• 매물 감소
• 거래 위축
• 세입자 있는 집 거래 어려움

등의 문제를 완화하기 위해 이번 제도를 확대했다고 설명했습니다.

특히:

• 비거주 1주택자는 실거주 의무 때문에 매도가 어려웠고
• 매수자 역시 즉시 입주 조건 부담이 컸기 때문에
  거래 자체가 막히는 사례가 많았습니다.

시장 영향은?

이번 조치로 인해:

• 토지거래허가구역 내 매물 증가 가능성
• 세입자 있는 아파트 거래 활성화
• 일부 거래 숨통 확보

등이 기대됩니다.

다만:

• 무주택 실수요자만 가능
• 실거주 의무 유지
• 최대 2년 제한

등 강한 조건이 유지되는 만큼, 과거와 같은 갭투자 시장으로 확대될 가능성은 제한적이라는 평가도 나옵니다.

마무리

이번 ‘비거주 1주택자 매도 허용’ 정책은
토지거래허가구역 내 거래 경직성을 완화하면서도, 실수요 중심 거래를 유지하려는 정부의 절충안으로 볼 수 있습니다.

하지만 비거주 1주택자의 매도를 유인할 요인이 적으므로, 추후에 비거주 1주택자의 장기보유특별공제를 제한하거나 세금 중과 등의 정책이 나올 것으로 예상되며,

서울 등 현재 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 1주택화로 인하여, 전세와 월세의 품귀 그에 따른 전세, 월세 가격 급등 그리고 이를 버티지 못하는 세입자의 서울 외곽으로의 이탈도 예상해 볼 수 있습니다.