26년도 가계부채 관리방안을 4월1일 발표하였다. 다주택자 대출 만기연장 규제를하고, 가계부채를 줄이는 것이 주 골자다.
우선 다주택자 대출 만기연장 규제이다.
대상은 소재지와 무관하게 2채 이상 보유한 개인 혹은 임대사업자다. 해당 조치는 4월 17일부터 시행한다.
다주택자의 주택담보대출은 1주택자의 30년만기 원리금 상환과는 다르게 투자 목적이 있으므로 만기 기한이 짧다. 이에 대한 만기연장을 제한하는 것이다.
다만 임대차계약종료일까지 만기연장을 허용하며, 해당 주택을 무주택자가 26년도 12월 31일까지 토지거래허가신청을 하고 취득 시 임대차계약종료일까지 실거주의무를 유예하여 갭투자를 가능케 한다. 이는 해당 기간 세입자를 보호하고 다주택자의 물량을 줄여나갈 목적으로 보여진다.
참고로 아래 표와 같은 주택은 보유 주택 수 산정시 제외하고 만기 연장 제한 대상에서도 예외가 인정된다.
두번째로는 가계부채를 줄이는 것이다.
26년도는 가계부채 증가율을 1.5% 수준으로 관리하며, 2030년까지 GDP대비 가계부채 비율을 80%까지 낮추는 것이다.
금융회사의 25년도 대출 실적 초과 분을 26년도에서 차감하며, 가계대출 목표 외 주담대 대출목표를 신설하여, 주담대에 대한 관리를 강화한다. 기존에는 가계대출 총량을 줄여도 주담대를 확대하고 기타 대출은 축소하는 식의 편법을 막기 위한 방법이다.
이러한 대책의 결과로 어떤 현상이 벌어질까?
다주택자의 매물이 나오고 해당 물건의 전세 세입자는 전세를 연장할 수 없어 쫓겨나야 하는 실정이다. 만약 다주택자가 서울에 두 채를 가지고 있다면, 똘똘한 한 채를 놔두고 다른 한 채를 내놓을 것이다. 세입자는 나가고 해당 물건은 실거주 1주택자의 소유가 된다. 전세가 없어지고 실거주 1주택자의 비율이 높아질 것이다.
다른 경우 서울에 한 채, 지방에 한 채가 있다고 가정해보자. 서울의 집을 보유하고 지방의 주담대가 있는 집을 팔려고 할 것이다. 지방의 집이 잘 팔리겠는가? 팔리지 않으면 차주는 대출 연장을 하지 못하는 현상이 발생할 것이다.
주담대가 없는 다주택자는 영향이 없을 것이다. 물론 보유세를 올리겠다는 이야기가 있지만 정책화 되지는 않았다.
또한 가계대출을 줄인다는 것은 집을 구매할 때 LTV나 DSR을 낮춘다는 의미이다. 현금을 가진 부자가 집을 구매할 가능성이 커 집이 있는 사람과 그렇지 않은 사람의 양극화는 더욱 심화될 것으로 보인다.
작금의 부동산 정책은 서울의 거주의 다양성(즉 전세, 월세, 다주택, 1주택)이 희석되고, 양극화는 심화되는 방향으로 가지 않을까 우려되는 부분이다.