서울 집값 다시 꽁꽁 묶인다! 강남 3구·용산구 토지거래허가구역 재지정
서울 부동산 시장이 다시 요동치고 있습니다. 최근 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전 지역이 오는 3월 24일부터 9월 말까지 토지거래허가구역으로 재지정됩니다. 불과 한 달 전 규제에서 풀렸던 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동마저 다시 규제 대상이 되면서, 약 40만 가구가 토지거래허가제의 적용을 받게 되었습니다. 서울의 토지거래허가구역 면적은 기존 52.79㎢에서 163.96㎢로 3배 이상 확대되었으며, 이는 서울 전체 면적의 27.1%에 해당합니다.
정부의 초강수! 왜 다시 규제를 강화했을까?
정부가 이번 조치를 강행한 가장 큰 이유는 서울 집값 급등입니다. 최근 금리 인하 가능성과 유동성 증가로 인해 강남 3구를 중심으로 한 집값이 급격히 상승하는 모습을 보였습니다. 특히 토지거래허가구역에서 해제된 직후, 강남권 집값이 단기간에 폭등하며 강북 지역까지 영향을 미치자 정부는 시장 과열을 막기 위해 다시 규제를 가동한 것입니다.
- 아파트값 폭등: 3월 둘째 주 기준, 강남구(0.69%), 송파구(0.72%), 서초구(0.62%) 상승률을 기록하며 2018년 이후 최대 폭으로 급등
- 외지인 매수 증가: 강남 3구의 외지인 주택 매수 비율이 1월 55.3%에서 2월 62.4%로 급상승
- 갭투자 확산: 강남 3구의 갭투자 비율도 35.2% → 43.6%로 증가
오세훈 서울시장은 이번 결정에 대해 “토지거래허가구역 해제 이후 예상보다 빠른 가격 급등이 발생해, 다시 강력한 조치를 취할 수밖에 없었다”고 밝혔습니다.
토지거래허가구역 재지정, 부동산 시장 영향은?
1. 매매 거래 급감 예상
토지거래허가구역으로 지정되면 모든 아파트 거래가 구청의 허가를 받아야 합니다. 매수자는 2년간 실거주해야 하며, 갭투자가 불가능해집니다. 따라서 단기적인 거래량 감소는 불가피할 것으로 보입니다.
2. 집값 안정 효과는 글쎄?
전문가들 사이에서는 집값이 안정될지에 대한 의견이 엇갈리고 있습니다.
- 단기적으로는 거래 위축으로 가격 조정이 발생할 가능성이 높지만, 강남권과 용산구는 실수요층이 탄탄해 장기적으로 집값이 반등할 가능성이 크다는 분석도 있습니다.
- 특히 강남권 대체 투자처로 마포·성동·강동구 등으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있습니다.
3. 추가 규제 가능성도 고려해야
정부는 이번 조치에도 불구하고 시장이 다시 과열될 경우, 조정대상지역·투기과열지구를 추가 지정할 가능성을 열어두고 있습니다. 이는 강남 3구와 용산구에 국한된 규제가 마포, 성동, 강동구 등으로 확산될 수 있다는 의미입니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역이란 부동산 투기를 방지하기 위해 일정 지역 내 부동산 거래 시 구청의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 해당 구역에서 주택을 구매하려면 실거주 목적을 증명해야 하며, 2년 동안 반드시 거주해야 합니다. 즉, 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 불가능해지죠.
앞으로 서울 부동산 시장의 방향은?
서울의 부동산 시장이 이번 규제로 다시 안정될까요? 아니면 강남 3구를 벗어난 지역에서 새로운 상승 흐름이 나타날까요? 토지거래허가구역 재지정이 시장에 어떤 영향을 미칠지 지속적인 관심이 필요합니다.
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자세한 내용은 국토부 주택시장 안정화 방안(토지거래허가구역 재지정)을 참고하세요