서울시, 용적률 체계 개편해 민간개발을 활성화 한다.
1. 공개공지 설치시 상한용적률 적용 전 지역으로 확대, 지능형 건축물도 인센티브 대상
그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가된다.
- 공개공지 : 대지면적에서 일반이 사용할 수 있도록 설치하는 공간(ex, 소규모 휴게시설)
- 지구단위계획구역 : 난개발 방지를 위해 개발 수요를 집단화하고 기반 시설을 확보하려고 지정하는 지역
공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지 이다.
예를 들어, 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용되는 것이다. (계산식 : 800% * 120% = 960%)
2. 기준용적률 하향 폐지, 허용용적률 최대 110% 인센티브 제공
지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%p 낮게 설정 후, 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.
앞으로는 기준용적률 하향이 사라지고, 기준용적률이 조례용적률과 동일하게 적용된다. 대신 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무이행되고, 서울시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입시최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되는 방식으로 변경된다.
- 현행 (기준용적률(하향) / 조례용적률 / 상한용적률)
- 개선후 (기준용적률(=조례용적률) / 허용용적률 / 상한용적률)
3. UAM‧스마트 기술도입‧전선지중화 등 미래도시정책‧공공성 중심의 인센티브 항목 마련
기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야, 38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가있다고 판단하고, 로봇 친화형 건물‧UAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는경우 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률 제도를 전환한다.
4. 용도지역 변경시기에 따라 달라지는 용적률 산정기준을 2000년으로 통일
지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정되어 왔다. 예를 들면, ’91년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만, ’91년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮추어 적용되는 식이다.
서울시는 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화하여 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 관리기준을 개선한다.
2000년 이전 용도지역 변경 여부는 서울시 도시계획포털(https://urban.seoul.go.kr/)에서 확인이 가능하다.