부동산 개발정보를 보다 보면 재정비촉진지구, 재정비촉진구역, 지구단위계획구역, 제1종지구단위구역, 정비구역, 도시재생뉴딜사업지역, 도시환경정비사업, 주거환경개선지구 등 생소한 용어를 마주하게 된다.
이번 포스트에서 어려운 용어에 대해 쉽게 정리해 보는 시간을 가져보도록 하겠다.
재정비촉진지구
ㅇ 도시의 낙후된 지역에 대한 주거 환경의 개선, 기반 시설의 확충 및 도시 기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 제5조에 따라 지정하는 지구
ㅇ 유형
– 주거지형: 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거 환경의 개선과 기반 시설의 정비가 필요한 지구
– 중심지형: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구
– 고밀복합형: 주요 역세권, 간선 도로의 교차지 등 양호한 기반 시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형 주택의 공급 확대, 토지의 고도 이용과 건축물의 복합 개발이 필요한 지구
“한마디로 뉴타운”
재정비촉진구역
ㅇ “재정비촉진구역”이란 재정비촉진지구에서 아래의 사업 별로 결정된 구역
– 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업
– 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
– 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업
– 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업
“재정비촉진지구 내에서 개발할 것으로 지정된 지역”
존치지역
ㅇ “존치지역”이란 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역
ㅇ 유형
– 존치정비구역: 재정비촉진구역의 지정 요건에는 해당하지 아니하나 시간의 경과 등 여건의 변화에 따라 재정비촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 재정비촉진사업의 필요성이 높아질 수 있는 구역
– 존치관리구역: 재정비촉진구역의 지정 요건에 해당하지 아니하거나 기존의 시가지로 유지ㆍ관리할 필요가 있는 구역
“재정비촉진지구중 보류된 지역”
지구단위계획구역
o 지구단위계획
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조에 의하면 지구단위계획이란, 도시계획 수립대상지역내 일부지역에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진 시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획이라 정의한다.
지구단위계획은 토지이용계획과 건축물계획이 서로 환류 되도록 하는 중간 단계의 계획으로서 평면적 토지이용계획과 입체적 시설 계획이 서로 조화를 이루도록 수립해야 한다.
또한 지구단위계획에서 정해진 내용대로 건축 행위가 이루어지므로 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능의 재정립 등의 개선효과가 지구단위계획구역 인근까지 미쳐 시·군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에 영향을 미치므로 향후 10년 내외의 걸쳐 나타날 시·군의 성장·발전 등의 여건 변화와 미래 모습을 고려하여 적극적으로 수립해야 한다.
일반적으로 지구단위계획은 도시지역의 기존시가지내 용도지구 및 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구, 대지조성사업지구 등 양호한 환경의 확보 및 기능 및 미관의 증진을 위하여 필요한 지역에 대하여 지구단위계획구역 지정 후 계획을 수립하게 되며, 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립할 수 있다.
o 인센티브제도
지구단위계획구역 안에서 토지 소유자가 자신의 대지 중 일부를 도로, 공원 등 공공시설부지로 제공할 경우 지구단위계획 수립시 법정 건폐율의 150%이내, 용적률 200%이내에서 건축밀도를 완화하여 적용할 수 있다.
또한 건축법 제67조 1항의 규정에 의한 공개 공지나 공개 공간을 의무 면적을 초과하여 설치하는 경우에는 법정 용적률의 200% 이내에서 건축 밀도를 완화 적용 할 수 있도록 하고 있으며, 이외에도 공동개발 및 합벽건축 등 지자체의 권고사항을 이행할 경우 행위제한을 완화적용 받을 수 있다.
“쉽게 말해 일정 지역의 난개발 방지를 위해 개발을 집단화하고 기반 시설을 확보하려고 미리 지정하는 구역”
“1종지구단위계획(도시), 2종지구단위계획(비도시)로 나뉘었으나 2012년 7월 1일부터 지구단위계획구역으로 통합”
정비구역
특별시장, 광역시장, 도지사가 시장 · 군수 · 구청장의 신청에 의하여 재건축 기본 계획에 적합한 범위 안에서 지정하여야 하며, 다만, 일정 규모 이하의 재건축사업은 예외로 함. 정비 계획을 수립하여 정비구역으로 지정되면 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 간주되므로 사업시행 전후 개발행위는 정비계획에 적합하여야 함.
“주택 재건축시 지정되며 일정규모 이상이 되면 지구단위계획구역으로 간주됨”
도시재생뉴딜
o 우리동네살리기(소규모 주거)
생활권 내에 도로 등 기초 기반시설은 갖추고 있으나 인구 유출, 주거지 노후화로 활력을 상실한 지역에 대해 소규모 주택 정비사업 및 생활편의시설 공급 등으로 마을 공동체 회복
o 주거지지원형(주거)
원활한 주택개량을 위해 골목길 정비 등 소규모 주택정비의 기반을 마련하고, 소규모주택 정비사업 및 생활편의시설 공급 등으로 주거지 전반의 여건 개선
o 일반근린형(준주거)
주거지와 골목상권이 혼재된 지역을 대상으로 주민공동체 활성화와 골목 상권 활력 증진을 목표로 주민 공동체 거점 조성, 마을 가게 운영, 보행 환경 개선 등을 지원하는 사업
o 중심시가지형(상업)
원도심의 공공 서비스 저하와 상권의 쇠퇴가 심각한 지역을 대상으로 공공 기능 회복과 역사·문화·관광과의 연계를 통한 상권의 활력 증진 등을 지원하는 사업
o 경제기반형(산업)
국가·도시 차원의 경제적 쇠퇴가 심각한 지역을 대상으로 복합 앵커 시설 구축 등 新경제거점을 형성하고 일자리를 창출하는 사업
“지역 활성화를 위한 소규모 정비사업의 일종으로 보면 된다.”
도시환경정비사업
도시환경정비사업은 상업이나 공업 지역에서 토지를 효율적으로 사용하기 위해 도심 기준으로 노후화된 곳을 다시 개발하거나 상권의 활성화가 필요한 곳을 다시 개선하는 사업이다. 도시 및 주거 환경 정비법에 의해 진행된다.
재개발은 노후화된 곳을 다시 개발하는데 아파트 단지나 주택 밀집 지역 그리고 이러한 곳 주변의 기반시설들을 대상으로 한다. 반면 도시환경정비사업은 낙후된 상업, 공업 지역을 다시 살리는 것을 중점적으로 진행하기 때문에 범위부터 차이가 있다.
“일반적으로 상업,공업 지역의 재개발이라고 보면 된다.”
주거환경재선지구
도시 저소득주민의 복지증진과 도시환경개선에 이바지하기 위하여 1989년에 제정된 ‘도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법“에 규정됐지만, 2003년 7월 대체 법인 ’도시 및 주거환경정비법‘(약칭 도시정비법)이 제정되면서 통합되었다.
당시 이 법에 따르면 건설교통부장관(현재는 국토교통부장관)은 시장·군수의 신청에 따라 관계 중앙행정기관장과 협의 및 중앙도시계획위원회의 의결을 거쳐 주거환경개선지구로 지정할 수 있다. 주거환경 개선지구로 지정, 고시- 되면 그 지역은 도시계획법에 의해 일반주거지역으로 지정된 것으로 본다.
지정요건은 주거지의 기능을 못하는 불량건축물 밀집지역, 노후불량건축물 밀집지역, 일정비율 이상의 주민이 재개발사업의 시행을 원하지 않는 재개발구역, 철거민 수용지역 등으로 정한다.
“도시재생 뉴딜사업과 비슷한 소규모 정비사업이나 저소득주민의 주체적인 개발을 목표로 하는 사업이다.”