세입자가 월세를 연체, 미납한 경우 임대인은 어떻게 대처해야 할까?
세입자도 자금사정이 안좋아 월세를 밀릴 수 있지만 임대인도 고금리 스트레스로 월세가 연체되거나 미납될 경우 골머리가 아플 수 있다.
이럴 경우 어떻게 대처하는 것이 좋을까? 문답식으로 쉽게 알아보자.
Q. 월세를 연체하면 계약해지 당한다고 하는데, 주택은 2기분, 상가는 3기분을 연체하는 경우라던데, 맞나요?
A. 네. 맞습니다. 민법은 ‘건물 기타 공작물, 토지의 임대차에 있어서, 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있습니다.(640,641조).
주택임대차보호법은 이에 대해 따로 정하고 있지 않으므로 민법이 적용되어 주택임대차는 2기분 차임연체 시 해지가 가능합니다.
그런데, 상가건물임대차보호법 제10조의 8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하여, 상가임대차의 경우만 3기의 차임을 연체해야 해지할 수 있도록 특별히 정하고 있습니다. 영세상인들이 주류를 이루는 상가 임차인들의 사정을 고려한 것 같습니다.
결국 주택임대차는 2기분, 상가임대차는 3기분의 차임을 연체해야 해지가 가능하다는 결론이죠.
Q. 법적으로는 ‘주택 2기분’, ‘상가 3기분’ 차임을 연체해야 해지 가능한데, 차임연체기간을 단축하는 약정은 가능할까요?
A. 이러한 민법, 상가건물임대차보호법 규정은 강행규정이어서 이에 위반되는 약정을 해도 임차인에게 불리한 것은 무효이므로, 2기분, 3기분이 아니라 ‘1기분 연체만 되어도 해지할 수 있다’거나 ‘해지의 의사표시가 없어도 자동으로 해지된다’는 특약을 해도 무효입니다.
Q. 여기서, ‘차임연체액이 2기분, 3기분에 달한다’는 의미가 정확하게 무엇인지 설명해 주시지요. 연체기간이 연속해서 2, 3기분이 되어야 하는지, 조금씩 연체한 것을 합쳐서 2,3기분이 되어도 해당되는지 헷갈리네요.
A. 네. 임대차계약해지 조건으로서 ‘차임연체액이 2기 내지 3기에 달할 것‘이란, 어떤 의미인지 제대로 이해하지 못해 억울하게 계약해지 당하는 임차인들도 종종 있습니다.
여기서 ‘기(期)’란 차임을 주는 간격이라 할 것인데 대부분 월 단위로 정해지다보니 ‘1기’란 ‘1개월’을 뜻하게 됩니다.
그렇다면 ‘2기 내지 3기에 달한다’는 것과 관련하여 다시 ‘연속해서 2개월, 3개월인지’ ‘통틀어서 2개월, 3개월인지’ 여부가 문제되는데, 판례는 연속해서 2개월분, 3개월분에 달할 때에는 물론, 통틀어서 2개월분, 3개월분에 이르면 해지사유가 된다고 봅니다.
Q. 예를 하나 들어 설명해 주시죠.
A. 네. ‘주택’임대차의 예를 들면, 5·6월분 차임을 연속해서 연체한 경우뿐만 아니라, 5월분 연체 후 6·7·8월분은 내다가 다시 9월분을 연체한 경우도 포함됩니다.
또한 여러 달에 걸쳐 조금씩 연체한 금액의 합계가 2개월분에 이를 때도 마찬가지입니다. 예를 들어 약정한 월세가 50만 원인데, 10개월 동안 월세를 매월 10만 원씩 연체하여 연체한 합계가 2개월분인 100만 원에 달한 때에 해지할 수 있는 거죠. 매월 연체금액이 달라도 합계가 100만 원이 되는 시점에 해지할 수 있겠죠.
만약 1년 단위로 차임을 내는 ‘년세’의 경우 2기분에 달하려면 2년분의 차임이 연체되어야 하는 점 유의해야 하겠지요.
Q. 그런데 ‘2기나 3기분 차임을 연체했어도 계약해지하기 전까지 연체액을 내면 해지할 수 없다’고 하던데, 맞나요?
A. 맞습니다. 연체액이 2기분, 3기분에 달했다 해도 임대인이 연체를 이유로 계약을 해지하는 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 연체액을 전부 지급했거나 일부라도 지급하여 아직 연체액이 2기분, 3기분에 달하지 못하면 해지해도 효력이 없게 됩니다. 임대인이 안 받을 때에는 법원에 공탁하면 되겠지요.
그러므로, 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 계약을 해지하려면 연체액을 정확히 잘 계산해 보고 2기분 내지 3기분에 해당하는 것이 확실하다면 신속히 해지통지를 해야 하겠지요. 해지통지는 구두로, 즉, 말로서 하면 증거로 남기 어려우니, 녹음을 해 두거나, 내용증명우편, 문자메시지, 카톡, 이메일 등 가능한 방법을 다 동원하여 통지하는 것이 확실하겠지요.
이처럼 해지통지가 임차인에게 도달한 뒤에는 임차인이 연체차임을 갚거나 공탁하여도 유효하게 해지됩니다.
차임연체로 해지통지를 할 경우에는 따로 상당한 기간을 정해 이행할 것을 최고할 필요가 없습니다. 이에 반해 매매계약은 보통 중도금, 잔금기일이 지나도 다시 한 번 이행을 최고하고 그때까지 이행하지 않을 때 비로소 해제할 수 있는 것과 다르지요.
Q. 만일 ‘매월 1일’ 차임을 선 지급하기로 약정했다면 2기, 3기 차임연체되는 때는 언제가 되는가요?
A. 차임연체기간의 기산일 문제입니다. 보통 임대차계약서에 차임을 지급하는 날짜가 기재되어 있는데, 그렇다면 그 날짜를 기준으로 2개월, 3개월을 계산하면 되겠지요. 그런 날짜의 기재가 없다면 매월말일에 지급하면 됩니다.(민법 633조).
질문하신 경우처럼 매월 1일 차임을 지급하기로 약정한 경우를 예로 들어 보겠습니다. 5월 1일 상가임대차계약을 체결하면서 매월 1일 월세를 지급하기로 약정하였으나, 사정상 5월 1일 지급해야 할 5월분은 물론 6월 1일 지급해야 할 6월분, 7월 1일 지급해야 할 7월분까지 3기를 연체하자, 임대인이 7월 2일 임차인에게 계약해지통지를 하였고, 임차인은 7월 2일에야 비로소 3개월분 연체차임을 전액 임대인에게 지급했다면, 임대인의 계약해지 통지는 유효할까요?
임차기간으로만 보면 만 2개월 1일밖에 경과되지 않았으므로 3기분 연체라고 볼 수 있느냐의 문제인데, ‘임차기간’이 아니라 ‘약정한 월세지급기일’을 기준으로 보아야 하므로, 3기의 연체에 해당한다고 볼 것입니다.
Q. 증금이 지급된 ‘보증부 월세’라면 ‘월세를 연체한 임차인이 보증금에서 공제되었으므로 해지할 수 없다’고 주장할 수 있나요?
A. 임차인 중 많은 분들이 월세는 연체했더라도 보증금이 있으므로 연체한 월세는 거기서 공제하면 될 터이니 임대인이 계약을 해지할 수 없다고 잘못 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 임대인이 승낙하지 않는 한 보증금과 월세는 별개이고 보증금에서 공제주장을 할 수 없습니다. 따라서 보증금이 상당액 남아 있어도 월세가 연체되면 계약을 해지당할 수 있음을 유의해야 합니다.
임대차 계약을 맺었다면 제때 차임을 주는 것이 도리이다. 그렇지 않은 경우 임차인의 사정도 있겠지만 위의 사례를 참고하여, 현명하게 대처할 수 있는 임대인이 되었으면 한다.
만약 계약 해지가 결정될 경우 아직 임대차 기간이 남았다면 남은 기간의 차임을 일할 계산하고 부동산 중개보수도 보증금에서 공제할 수 있다.