언론에서 요즘 부동산 PF대출이 심각한 수준이라고 경고성 기사를 쓰고 있다. 공포심을 이용한 언론의 마케팅 수단인지 아니면 실제 심각한 수준인지 분석해 볼 필요가 있다.
그 전에 앞서 부동산PF 란 무엇인지 알아보자.
PF대는 Project Financing의 약자로 프로젝트 사업성을 담보로 돈을 빌리는 것을 의미한다. 이 PF 대출은 브릿지론과 본PF대출로 구분된다.
아파트를 지으려면 토지를 확보하고 인허가를 밟아야 하는데 사업 초기 단계에서 증권사, 저축은행, 보험사 등 2금융권이 브리지론 형태로 시행사에 자금을 빌려준다. 아직 인허가조차 받지 않아 사업 성공을 확신할 수 없는 만큼 금리가 10~20% 수준으로 다소 높다.
브리지론으로 땅을 확보하고 인허가도 마치면 시행사는 1금융권인 시중은행에서 본PF 대출을 받아 고금리 브리지론을 상환하고 본격적인 공사를 진행한다. 이때 영세한 시행사 대신 신용도 높은 대형 시공사가 보증을 서준다. 분양에 들어가면 계약금이 들어오고, 브리지론보다 낮은 금리로 자금을 빌려 사업이 안정적으로 흘러가는 구조가 마련된다.
이러한 부동산 PF 대출은 ’23년 6월 말 기준 133조원이다. 연체율은 2.17%로 3월말 2.01% 대비 0.16% 상승하였으나 상승 추세는 크게 둔화되어 금융 전반에 대한 위험으로 확산되지는 않을 것으로 예측된다.
다만 고금리 상황이 지속되고 공사 원가 상승으로 부동산 PF시장 불안 요인이 상존하며, 태영건설은 워크아웃(기업구조개선)을 진행을 중이다. 태영건설의 자구계획에 대해 진전을 보이며, 채권단(산업은행 등)은 이를 기초로 워크아웃을 계속해서 협의해 나가겠다고 설명했다.
또한 부채비율이 300%가 넘는 건설사는 HJ중공업(835.06%), 신세계건설(467.9%), 두산건설(384.62%), 코오롱글로벌(313%) 등이다. 건설업계에서는 보통 부채비율이 300%를 넘는 경우 재무 현황이 ‘고위험’인 것으로 분류된다.
하지만 건설업계 관계자는 “재무지표가 악화된 신세계건설, 코오롱글로벌 등은 대부분 그룹 지원이 가능해 당장 부도 위기에 빠질 위험은 크지 않다” 고 분석했다.
이와 같이 아직 부동산 PF대출의 위험성이 금융권과 건설업계의 연쇄도산과 같은 불안한 징조를 보이고 있지는 않다. 하지만 작은 불씨라도 정부의 충분한 관리가 필요한 시점이라고 보여진다.